En resumen: Al 4 de noviembre de 2026, dos fabricantes de Lima publicaban cuartos prefabricados de madera u OSB de 9 a 18 m² entre S/ 1400 y S/ 2600, casi siempre sin IGV, piso ni electricidad. El módulo llega armado y es más simple; el de drywall se construye a tu medida. Ambos necesitan licencia y revisión de la losa.
Un cuarto prefabricado llega armado por paneles desde un taller, casi siempre de madera u OSB con techo de calamina; uno de drywall se construye en tu azotea con perfiles de acero, fibrocemento por fuera y placa de yeso por dentro. Al 4 de noviembre de 2026, dos fabricantes de Lima publicaban módulos de 9 a 18 m² entre S/ 1400 y S/ 2600, casi siempre sin IGV, piso ni electricidad. El de drywall se cotiza con tus medidas. Y en la azotea los dos son una ampliación: piden revisar la losa y sacar licencia.
Qué es un cuarto prefabricado y de qué se hace
Se vende como caseta, módulo o casa prefabricada: el fabricante arma los paneles en su taller y los monta en tu casa o terreno. Por el material, hay cuatro tipos:
- Madera machihembrada: tablillas encajadas entre sí sobre listones de 2 × 1½". Una ficha revisada indica tablillas de 10 mm y paredes de 45 mm.
- Tablero OSB: un tablero de virutas de madera prensadas que forra el armazón por una sola cara; por dentro se ve la estructura. En los anuncios revisados es lo más barato.
- Panel sándwich: láminas de acero con un núcleo de espuma aislante. Se ofrece para obras y minería, y no hallamos uno con precio publicado.
- Contenedor marítimo: una caja de acero de 20 o 40 pies con puerta y ventanas, vendida como oficina o almacén.
Lo que cambia entre vendedores es lo de adentro: piso, forro, aislamiento y electricidad van aparte o ni figuran en la ficha.
Qué es un cuarto de drywall construido en obra
Un cuarto de drywall no llega armado: se levanta en tu azotea con piezas de fábrica. Se ancla a la losa una estructura de perfiles de acero galvanizado y se cierra por fuera con fibrocemento sellado y pintado, porque la placa de yeso, según la ficha técnica de Gyplac Perú, es para uso «únicamente en interiores». Por dentro lleva placa de yeso, cielo raso y, si quieres, lana de vidrio. Los cables y las tuberías van empotrados, y el techo es liviano, con pendiente y canaleta.
Hay quien lo llama «prefabricado» porque las placas y los perfiles vienen de fábrica, pero el cuarto se arma a la medida de tu azotea, como en nuestro servicio de cuartos de drywall en azotea. No hallamos ningún «cuarto prefabricado de drywall» armado de fábrica con precio publicado en Lima.
Precios de cuartos prefabricados en Lima (noviembre de 2026)
El 4 de noviembre de 2026 revisamos webs de fabricantes y tiendas de Lima y anotamos solo los precios publicados en la ficha de cada producto (A y B son dos talleres de Lima).
| Módulo | Medidas | Precio publicado | Qué incluye | Qué va aparte |
|---|---|---|---|---|
| Caseta de OSB (fabricante A) | 3 × 3 m | S/ 1400 sin IGV | Techo de aluzinc, puerta con cerradura y ventana | Piso, forro, aislamiento, electricidad, entrega y montaje |
| Almacén de OSB (fabricante B) | 3 × 3 m | S/ 1590 + IGV | Techo, puerta con cerradura, ventana con vidrio, kit y manual de montaje | Envío |
| Módulo (fabricante B) | 3 × 3 m | S/ 1690 (no aclara el IGV) | Techo, puerta con cerradura y ventana | No lo detalla |
| Caseta de madera machihembrada (fabricante A) | 3 × 5 m | S/ 2300 sin IGV | Techo de aluzinc, puerta y dos ventanas | Piso, aislamiento, electricidad, entrega y montaje |
| Módulo de madera (fabricante B) | 3 × 5 m | S/ 2290 (no aclara el IGV) | Techo, puerta con cerradura y ventana | No lo detalla |
| Almacén de OSB (fabricante B) | 6 × 3 m | S/ 2400 + IGV | Techo, puerta con cerradura y ventanas | No lo detalla |
| Casa de madera machihembrada (fabricante A) | 6 × 3 m | S/ 2600 sin IGV | Techo, dos puertas y dos ventanas | Piso, entrega y montaje |
| Oficina en contenedor de 20 pies (vendedor del Callao) | Unos 6,06 × 2,44 m | US$ 4990 + IGV | Puerta, dos ventanas, electricidad y aire acondicionado | Muebles; no indica transporte |
| Depósito metálico de jardín (Sodimac) | 2,55 × 3,40 m | S/ 1499,90 precio internet | Paneles metálicos para guardar cosas | No es un ambiente para vivir |
Así, el módulo de madera u OSB cuesta entre S/ 133 y S/ 188 por m² de planta, sin sumar IGV (cálculo propio: precio entre área), y uno de 3 × 3 m va de S/ 1400 a S/ 1690. Antes de comparar, fíjate en tres cosas:
- IGV y entrega: según sus condiciones de compra, el fabricante A publica sin IGV y sin entrega, montaje ni instalación. Con el 18 % de IGV, su caseta de S/ 2300 pasa a S/ 2714.
- Piso: donde se menciona, es adicional. En una azotea hay que resolver, además, cómo se ancla el módulo y por dónde sale el agua.
- Interior: en los modelos básicos la pared es una sola capa de tablero o de tablillas, sin forro ni aislamiento.
En las webs de Sodimac y Promart no encontramos cuartos ni módulos para vivir; Sodimac sí vende depósitos metálicos de jardín como el de la tabla.
Cuarto prefabricado o de drywall: comparación punto por punto
| Punto | Cuarto prefabricado | Cuarto de drywall |
|---|---|---|
| Precio | S/ 1400 a S/ 2600 por 9 a 18 m², en su mayoría sin IGV | Materiales de paredes y cielo raso de un cuarto interior de 3 × 3 m: S/ 1230 a S/ 1270 (cálculo propio, 24 de octubre de 2026); en la azotea, se cotiza |
| Qué trae | Paredes, techo, puerta y ventana | Estructura de acero, fibrocemento, placa de yeso, cielo raso, instalaciones y pintura |
| Peso | Unos 250 kg una caseta de OSB de 3 × 3 m, sin piso, según su vendedor | 15 a 17 kg por m² de pared: unos 390 a 450 kg en las paredes de un cuarto de 3 × 3 m con placa de yeso por las dos caras (cálculo propio) |
| Aislamiento | Adicional; pared de una sola capa en los modelos básicos | Con lana de vidrio, el aislamiento acústico sube de unos 38 a 44 dB, según ensayos citados por el fabricante |
| Lluvia y sol | Techo de calamina o aluzinc; madera con preservante | Fibrocemento sellado y canaleta con pendiente mínima de 1 % (Norma CE.040) |
| Duración y garantía | Los anuncios no indican años de duración ni plazo de garantía | No hay cifra oficial peruana; su enemigo es el agua |
| Montaje | Llega en paneles, con kit y manual o con montaje cobrado aparte | Se arma en obra, sin fraguados ni tarrajeos |
| Medidas | De catálogo; algunos hacen pedidos a medida | A la medida de tu azotea, con closet o baño |
| Licencia y losa | Sí: es una ampliación | Sí: también es una ampliación |
Los precios no se comparan uno a uno: el del módulo cubre un ambiente básico ya fabricado; el del drywall, solo el material de las paredes y el cielo raso de un cuarto interior, sin mano de obra, fachada ni techo. Las partidas completas están en cuánto cuesta construir un cuarto de drywall en Perú.
Licencia y losa: las mismas reglas para los dos
Hay anuncios de casetas para azotea que hablan de instalarlas sin obra ni permisos. Pero la Norma G.040 llama ampliación a la obra que aumenta el área techada de un edificio preexistente, y un cuarto cerrado y techado en tu azotea la aumenta, llegue armado o no. Necesita licencia, igual que uno de drywall o de ladrillo. El artículo 9 del TUO de la Ley 29090 exceptúa las instalaciones temporales, como las casetas de venta; un dormitorio de uso diario no encaja ahí. Si dudas, consulta en tu municipalidad antes de comprar.
En una vivienda unifamiliar con licencia o declaratoria de fábrica, y hasta 200 m² en total, va en la Modalidad A; si no, en la B. En un edificio, la azotea suele ser bien común (Ley 27157, art. 40) y necesitas la autorización de la junta de propietarios. Y la G.040 permite techar la azotea solo hasta el 50 % de su área ocupada. Detalle en si la construcción en drywall necesita licencia.
Lo que tu losa tiene que cargar
La Norma E.020 fija para un techo plano una carga viva de 100 kgf/m², la mitad que para un piso de vivienda. La caseta de OSB de 3 × 3 m pesa unos 250 kg según su vendedor; las paredes de drywall de un cuarto del mismo tamaño, de 390 a 450 kg; en ladrillo tarrajeado, más de 5 toneladas. Pero en los tres casos se suman el piso, los muebles y las personas, y para eso quizá no se calculó tu techo: antes de comprar o construir, un ingeniero civil debe revisar la losa, las vigas y las columnas. Las señales de alerta están en si tu azotea aguanta un cuarto de drywall.
El contenedor es otra escala: según la ficha técnica de un vendedor del Callao, uno de 20 pies vacío pesa 2300 kg, unos 156 kg por m² de su base (cálculo propio, como orden de magnitud) frente a los 100 kgf/m² de carga viva de un techo plano, y hay que izarlo con grúa.
Además, Lima está en la zona 4 de la Norma E.030, la de mayor peligro, y esa norma pide que los elementos no estructurales, entre ellos los paneles prefabricados, se diseñen con sus anclajes para resistir el sismo. Más en si el drywall resiste sismos.
Cuándo conviene cada uno
Te conviene un cuarto prefabricado si…
- Lo quieres como depósito, caseta de obra o ambiente temporal que luego vas a desmontar o mudar.
- Va en un terreno o casa de campo, sobre un piso de concreto, y no en tu techo.
- Buscas el menor desembolso inicial y te basta la madera u OSB a la vista.
Te conviene un cuarto de drywall si…
- Será un dormitorio, estudio o cuarto para alquilar, con el acabado del resto de tu casa.
- Tu azotea tiene medidas irregulares, fierros en espera o un tanque que hay que rodear.
- Quieres baño: las paredes húmedas llevan placa RH y la ducha se enchapa y se sella, como en drywall para baños.
- Te importa el ruido o el calor: puede llevar lana de vidrio en paredes y cielo raso.
Preguntas que debes hacerle al vendedor
Sirven también para cualquier presupuesto de drywall, incluido el nuestro:
- ¿El precio incluye IGV, transporte, subida a la azotea y montaje?
- ¿Incluye piso, forro interior, aislamiento e instalación eléctrica, o son adicionales?
- ¿Cuánto pesa el cuarto terminado y cómo se apoya y se ancla a la losa?
- ¿Por dónde sale el agua del techo? ¿Lleva canaleta y bajada?
- ¿Qué protección tiene contra la humedad, el sol y los insectos, y cada cuánto hay que renovarla?
- ¿Qué garantía da por escrito y qué cubre?
- ¿Entrega planos y datos técnicos para el ingeniero y para la licencia?
Cómo cotizar tu cuarto de drywall
Para comparar con tu caso, mándanos al WhatsApp 924 101 933 fotos de la azotea y sus medidas. Medimos sin costo, coordinamos la evaluación del techo con un ingeniero civil y te damos un presupuesto por partidas, con factura o boleta.
