En resumen: No existe un precio por m² confiable para una casa de drywall: depende del terreno, la cimentación, la estructura, el techo y los acabados. Sí se calculan los materiales de tabiques y cielos rasos: unos S/ 38 a 39 y S/ 25 a 26 por m² al 24 de octubre de 2026. El resto se presupuesta con planos.
Una casa de drywall no tiene un precio por m² que sirva para todos los casos. Las cifras que circulan en internet no coinciden entre sí y casi nunca dicen si incluyen la cimentación, la estructura, el techo o la licencia. Lo honesto es separar la casa en partidas, calcular las que tienen precios verificados y presupuestar el resto con planos.
En la versión de 2022 de este artículo dábamos un monto de materiales y otro con mano de obra para «una casa», y un precio por m² de S/ 80 a 100. No tenían fuente ni describían una vivienda real, así que los retiramos. Esta versión se actualizó el 26 de octubre de 2026.
Las partidas de una casa de drywall
Una casa de drywall tiene las mismas partes que cualquier vivienda. Cambia el material de los muros, no la lista:
| Partida | Qué incluye | Referencia verificada |
|---|---|---|
| Planos y licencia | Arquitectura, estructuras e instalaciones firmados; derechos municipales | No: depende de los profesionales y del TUPA de tu municipalidad |
| Cimentación y piso base | Excavación, cimientos o platea y falso piso | No: la diseña un ingeniero según el suelo |
| Estructura | Columnas, vigas o perfiles estructurales que cargan el techo | No: depende del sistema aprobado o del diseño estructural |
| Muros exteriores | Fibrocemento sobre perfiles, juntas selladas y pintura exterior | Parcial: Superboard de 8 mm a S/ 82 la placa en Sodimac y Promart; la de 10 mm se cotiza con el distribuidor |
| Tabiques interiores | Placa ST en dormitorios y sala, RH en baño y cocina | Sí: S/ 38 a 39 por m² (ST) y unos S/ 47 (RH), solo materiales |
| Cielos rasos | Placa ST sobre perfiles | Sí: S/ 25 a 26 por m², solo materiales |
| Techo | Cobertura liviana o losa, aislamiento y canaletas | No: depende del sistema y de la luz que cubre |
| Instalaciones | Electricidad, agua y desagüe | No: depende del número de puntos |
| Acabados | Pisos, puertas, ventanas, enchapes, empaste y pintura | No: depende de lo que elijas |
| Mano de obra y gastos | Cuadrillas, supervisión, utilidad e IGV del servicio | Parcial: costo directo de tabique del orden de S/ 14 a S/ 30 por m² |
Fíjate en los muros exteriores: la guía de fachadas de Superboard (2024) recomienda un espesor mínimo de 10 mm, y esa placa no tiene precio público en tienda. Ni siquiera la fachada se puede calcular solo con precios de internet.
La estructura decide el precio (y la seguridad)
Las placas de una pared común van sobre perfiles de 0,45 mm que no cargan techos. Para que una casa se sostenga hay dos caminos:
- Estructura convencional de concreto armado, albañilería o acero, con muros y tabiques de drywall. La estructura sigue las normas de siempre.
- Estructura de perfiles de acero galvanizado, lo que muchos llaman steel frame. La Norma E.030 de 2026 (art. 8) exige que todo sistema estructural fuera de su lista sea aprobado por el Ministerio de Vivienda como sistema constructivo no convencional. Según la lista vigente del SENCICO (2024), el único sistema de construcción en seco de ese tipo es el «Sistema de Construcción en Seco ETERNIT» (RM 400-2017-VIVIENDA).
En los dos casos, la evaluación y el diseño estructural los debe hacer un ingeniero civil, y nosotros lo coordinamos. Lima está en la zona sísmica 4, la de mayor peligro según la E.030; más en si el drywall resiste sismos.
Cómo estimar lo que sí se puede calcular
Con los planos en la mano puedes estimar los materiales de los tabiques interiores y los cielos rasos:
- Mide el largo de cada tabique y multiplícalo por su altura. Descuenta puertas y ventanas.
- Separa los tabiques de baño y cocina, que llevan placa RH.
- Suma el área de cada ambiente para saber los m² de cielo raso.
- Multiplica por el costo de materiales por m² que publicamos en el precio del metro cuadrado de drywall instalado.
| Partida | Metrado supuesto | Materiales por m² | Subtotal |
|---|---|---|---|
| Tabiques interiores con placa ST | 40 m² | S/ 38,39 a S/ 39,42 | S/ 1535,60 a S/ 1576,80 |
| Tabiques de baño y cocina con placa RH | 12 m² | S/ 46,64 a S/ 47,01 | S/ 559,68 a S/ 564,12 |
| Cielo raso de drywall | 60 m² | S/ 25,32 a S/ 26,37 | S/ 1519,20 a S/ 1582,20 |
| Total de estas partidas | — | — | S/ 3614,48 a S/ 3723,12 |
Ese total no es el precio de la casa: son solo los materiales de los tabiques interiores y los cielos rasos, sin mano de obra. Faltan la cimentación, la estructura, los muros exteriores, el techo, las instalaciones, los acabados, los planos y la licencia, que no tienen un precio de referencia verificado y dependen del diseño. Los 40 y 12 m² de tabiques son un supuesto del ejemplo; los de tu casa salen de tus planos.
Qué cambia según el tipo de casa
| Tipo de casa | Qué se suma o cambia | Dónde verlo |
|---|---|---|
| Casa de un piso | Las partidas de la primera tabla | Este artículo |
| Casa de 2 pisos | Entrepiso estructural, escalera y una estructura calculada para dos niveles | Casas de drywall de 2 pisos: requisitos y precio |
| Cuarto o ampliación en la azotea | Evaluación del techo existente, licencia de ampliación e impermeabilización | Cuánto cuesta un cuarto de drywall |
| Casa de playa o frente al mar | Fibrocemento y sellos contra la humedad; conviene consultar perfiles con mayor galvanizado | El drywall y la humedad de Lima |
El valor oficial por m²: solo para el autovalúo
El Ministerio de Vivienda publica cada año los valores unitarios oficiales de edificación. Para Lima Metropolitana y Callao, en el ejercicio fiscal 2026 (RM 277-2025-VIVIENDA, El Peruano, 30 de octubre de 2025), estos son los muros que mencionan el drywall:
| Categoría | Descripción oficial del muro | Muros y columnas por m² techado |
|---|---|---|
| D | Drywall o similar, incluye techo | S/ 409,04 |
| F | Drywall o similar, sin techo | S/ 222,15 |
El cuadro suma columnas según cómo es la casa: muros y columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos, baños e instalaciones. Con muros de categoría D no se suma la columna de techos, porque ya lo incluye. Solo los muros D más puertas y ventanas de categoría D (S/ 154,35) o F (S/ 101,56) dan S/ 563,39 o S/ 510,60 por m², antes de sumar las demás columnas.
Ese valor lo usa la municipalidad para el autovalúo y el impuesto predial. No es el precio de construir ni un presupuesto. Si ves otra cifra, como S/ 293,30 por m², sale de otro cuadro oficial: el mensual que se usa para licencias, valorizaciones y tasaciones. En el de octubre de 2026, que difunde el Colegio de Arquitectos del Perú (RD 00015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, con el ajuste del IPC del INEI), ese es el valor de muros y columnas de la categoría D, «drywall o similar incluye techo», y el valor por m² se obtiene sumando las columnas según las características de la casa. Son dos tablas oficiales distintas: no las mezcles. La tabla de 2027 suele publicarse a fines de octubre: revisa El Peruano si declaras una obra el próximo año.
Licencia, precio por m², duración y pisos
- Licencia: una casa nueva necesita licencia de edificación, sea de drywall o de ladrillo. Una vivienda unifamiliar nueva de hasta 120 m², única en el lote, va en la Modalidad A, con planos firmados. Lo explicamos en si la construcción en drywall necesita licencia.
- Precio por m² de drywall en Lima: paredes, cielos rasos y mano de obra están en el centro de precios del drywall.
- Duración: la tratamos en cuánto tiempo de duración tiene una casa de drywall.
- Pisos: ninguna norma peruana fija un número; ver cuántos pisos se pueden construir con drywall.
Cómo pedir un presupuesto que puedas comparar
- Lleva planos o, al menos, un croquis con medidas y el número de ambientes.
- Pide que el presupuesto diga qué sistema estructural se usará y quién firma el diseño.
- Exige el detalle de placas (tipo y espesor), perfiles y fachada.
- Pregunta qué partidas no incluye: cimentación, techo, instalaciones, licencia o acabados.
- Compara solo presupuestos con el mismo alcance.
En casas de drywall hacemos lectura de planos e implementación, coordinamos la evaluación estructural con un ingeniero civil y, en obras grandes, trabajamos con contrato y factura. La visita para ver tu terreno es gratis: escríbenos al WhatsApp 924 101 933.
